2017年05月15日

ヒアリング不動産投資

本日は才津康隆 氏の
ヒアリング不動産投資
です。
ヒアリング不動産投資

本書は出版社の方よりご献本頂きました。
サンライズ出版さま、ありがとうございました。


本書は長崎の五島列島に暮らしながら、
各地に20棟、524戸の不動産を所有する
不動産賃貸会社を経営、成功されている
著者による実践的な不動産投資の方法です。


著者は不動産投資で一番重要なことは
ヒアリングだと言います。

不動産というものは、
1つ1つが個性のある生き物のような資産です。

そして、その性質をしっかり知ることが、
不動産投資の成功のカギとなるのです。

本書では、ヒアリングの意義や方法に始まり、
著者の経験に基づいた事例が説明されており、
ヒアリングの実際を知ることができます。

不動産の場合、ヒアリングといっても、
聞いたことを真に受けられないところがあります。

数箇所からヒアリングを行って、
実際の姿を推測するという考え方など、
不動産投資をする方にとっては、
すぐにでも参考になる部分が多いでしょう。


私は不動産投資には興味はありませんが、
ヒアリングの方法や考え方は、
一般的に役立つものです。

言葉の端々から著者のビジネスセンスが見て取れ、
大変勉強になりました。


不動産投資をしている人、考えている人は
必見の一冊だと思います。
高々1500円と数時間の投資が、
大きな価値に化ける可能性が高いでしょう。




不動産投資で最も重要な要素がヒアリングです。
なぜなら、事業として不動産投資に取り組むと、
必ず必要になるのが「交渉」であるからです。


ヒアリングのもっとも重要な役割は、
地道な現地調査、関係する人たちからの情報収集を通して、
金融機関や管理会社との「横のつながり」を築くことです。


地方の人たちには「よそ者に入って来られたくない」
という感覚が少なからずあるのです。
それでも、直接現地に足を運んでコンタクトを取ると
態度が一変することもあります。


その方の事業が軌道に乗った後に手数料を
1%〜2%多めにあげてもあまり意味はありませんが、
独立するような心細いタイミングで
そういうオファーができると、
やったことが何倍にも繋がっていく
好循環スパイラルを作ることができます。


実際のところ、キャッシュフロー評価が低くても、
満室にするための難易度が低い物件のほうが
空室期間も短くなります。


「説得力」「交渉力」というのは、簡単に言うと
「いかに具体的なことを言えるか」です。


「とりあえず行動しなきゃ」
というのは物件を買うことではなく、
「とりあえずヒアリング」をすることです。


ヒアリングをおろそかにしている不動産投資家は、
ごく一般論的な話しかできない傾向にあります。


その物件を誰かが買って運営することになった時、
ネガティブに見るよりも、ポジティブに見た人の意見が
実際の運営結果に近くなるということです。


「満室になりますか?」はNGワード


「満室になるかどうか」を知りたいのであれば、
「満室になりますか?」ではなく
「満室になる条件」を具体的に聞いたほうがいいのです。


仲介会社が広告料を増やすことに対して
あまり興味を持たないエリアでは、
賃貸需要が高い可能性が高いです。


どんなに利回りがいい物件であっても、
パートナーになれる管理会社がないのであれば、
その物件は購入すべきではありません。


管理会社の選定において重要なのは、
「キーになる仲介会社」と「キーになる担当者」
を見つけることです。


ヒアリング結果は必ず裏付けをとることを習慣にしましょう。
売買の仲介会社へのヒアリング結果も
必ず裏付けをとるようにすれば、
相手の力量や性格などを見きわめられるようになります。


リフォーム会社、管理会社、とにかく外注がメインです。
外注業者と信頼関係を築く上でカギになるのが
「裏付けをとる」という作業です。


こらはヒアリング全般に言えることですが、
まずは自分に興味を持ってもらうことが重要です。


「金融機関受けする」というのは、
要は積算評価と融資評価が高い物権ということになります。


大切なのは、人口の多い、少ないではなく、
需要と供給をつかんでいくことである


しっかりとヒアリングをすれば、
過疎地でも成功することは可能なのです。


ヒアリング禁止物件では
「なぜヒアリングをしてはいけないのか」
「誰がヒアリング禁止にしているのか」
を明らかにする必要があります。


結局、相場というのは融資によって決まります。
融資が出なければ相場は下がるし、
融資が出れば相場は上がります。


「こういう物件がきたら買う」
という自分の基準があれば、
常に「いま」が買い場になるし、
この先もずっと買い場です。





engineer_takafumi at 01:31│Comments(0)TrackBack(0)★一般書の書評 | ⇒ ビジネスその他

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