2017年08月11日

レバレッジ不動産投資

本日は本間けい氏の
レバレッジ不動産投資
です。
レバレッジ不動産投資

本書は医師で激務をこなしながら、
不動産投資を行い、成功した著者による、
不動産投資の本です。

医師は確かに高給ではありますが、
非常に激務で、責任も非常に重い、
ストレスのかかる仕事です。

ですから、お金を稼いでもストレスで
バッと使ってしまったり、
お金の知識はあまり無い人も多いので、
税金対策などもせず、とても重い税金を
ただ払っている、という人も多いようです。

著者はそんな現実に疑問を抱き、
現役医師として活躍しながら、
投資で成功し、大きな副収入を得ています。

医師の方からみれば、
複雑な思いの方もいるかもしれません。
しかし、個人的には、医者は
タコツボに陥りやすい職業ですので、
このような個性的な人が出てくることは
悪くはないと考えています。

肝心の内容ですが、自身の知識を生かして、
特に医者のような高属性の人が、
注意するポイントにページが割かれている
のが印象的でした。

また、著者が理系の医師の方ということから、
論理的で私には読みやすかったです。

医者は社会的信用が高いがゆえに、
ある人からみればカモにされやすいことに
注意しましょう。


お医者さんにオススメの一冊です。
不動産投資をするかどうか別にしても、
こんな人もいるのだと、刺激を得られるでしょう。




FXや株式投資は、トレードの種類にもよるが、
基本的には急激な相場の変動にも
対応できるようにしなければいけないものである。
チャートをすぐに見ることが
できる環境にいるのが前提であり、
個人的には仕事が忙しくてスマホも開けない人が
手を出すべきではないと思う。


地方に中古のRC造の高額物件を買う。
これが僕の考える、医師の不動産投資スタイルである。


投資家の役割は、不動産投資をビジネスと捉え、
そのビジネス全体のオペレーションをしていくことだ。


空室はまず出るものだと思っておいた方がいい。


経費はどれぐらいかかるのかというと、
大体、家賃収入の20%を見込む。


原則「法定耐用年数を超えて融資を受けてはいけない」


1億円の物件を買っていくのと、
3億円の物件を買っていくのでは、
行動量は同じでも速度が3倍違う。


不動産投資が成功かどうかは、
購入時点の入口で9割方決まっている。
重要なのは、返済比率だ。


テナントというのは、若干特殊である。
景気動向に左右されやすく、
景気が良ければテナントも埋まりやすいが、
悪ければ、「ずっと」埋まらない。
この「ずっと」というのがポイントだ。


キャッシュフローだけを考えれば、
地方の物件に軍配が上がる。
しかし資産価値ということを考えれば、
都心物件に分がある。


仮に1棟目の出口で損が出たとしても、
途中で出ていたキャッシュフローを元に2棟目、
3棟目と買い進めており、
それらがトータルで利益が出るようなものであれば、
これらの投資は成功である。


高金利だが、法定耐用年数を大幅に超過した融資をだしてもらい、
強引にキャッシュフローを出すやり方だ。
僕の周りにもかなり多い。
この方法については、僕は全くオススメしない。


金融機関のファーストコンタクトであるが、
「第一印象が大切」ということに尽きる。
自分をいかによく見せるか、良い印象を残せるかが、
今後の投資規模拡大を左右する。
まず、アポイントメントも取らずに訪問してはいけない。


家系に社会的信頼性がおける職業の方が多ければ、
そこはプラスに働く


金融機関の立場からすると、
「大手都市銀行から融資が下りている投資家」というのは、
思った以上にインパクトがある。


融資の出やすい高属性の方は、
常にハイエナに狙われていると思うぐらいでちょうどいい。
特に、医師には情報弱者が多いので、
紹介された物件を業者の言いなりにそのまま買って、
破産なんていうとんでもない事態を招くこともある。


最近は、医師や高属性の信用枠を狙った
微妙な案件が多いため、
銀行や、業者に任せっきりにはせず、
自分の目でしっかり判別できるようになって欲しい。


大家は「20/20」をめざす
投資家は「98/100」を取りに行く


貸借対照表のことを思い出してみれば、
企業が借金をすることにより発生した利益で
お給料が出ている。
それなのに、給料イコール善、借金イコール悪の
イメージが払拭できないのはなぜなのだろうか。


地方には利回りがよく、
キャッシュフローの出る物件が多い。
つまり、インカムゲイン狙いで保有するということだ。
一方、都心の物件は、キャッシュフローは少ないが、
資産価値が高い。
こういった物件は、残債が減るスピードより、
資産価値が落ちるスピードの方がゆっくりになる






engineer_takafumi at 20:46│Comments(0)★一般書の書評 | ⇒ ビジネスその他

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